不動産を処分するには、さまざまな場所で厳格な本人確認・意思確認が必要

現在の法律では、不動産など大きな財産を処分するには、厳格な本人確認が必要です。本人確認の際には、本人が「契約等の意味・内容を理解して判断することができる」必要があります。

高齢や病気で判断能力が衰えてくると、契約の意味や内容を理解するのが難しくなってくると思います。本人が認知症の発症などで契約等の意味・内容を理解して判断することができない場合は、後見制度を利用し、裁判所に後見人を選任してもらう手続きをする必要があります。

裁判所を利用した後見制度を利用することのデメリット

後見制度を利用して手続きを進めるようになったら、裁判所が選任した後見人が本人に代わって売却手続きを進めることになります。
この売却までの流れは、申立から選任されるまで、また最終的に不動産が売却できるまで、それぞれの手続きで数ヶ月かかるのが一般的です。

また、後見制度を利用している場合、被後見人の自宅（自宅であった）を売却する場合は、裁判所の許可が必要です。
「許可されなければ不動産を売却することができない」など、多くの不確定な状況が残ります。

後見制度を利用すると、「不動産を購入したい」という希望の方がいても、引渡しができるまでに大変な時間がかかることになり、万が一の場合、購入希望者が購入を断念してしまうおそれもあります。「自分の都合の良い時期、条件が良いと思う価格で売却できない」というデメリットが考えられます。

裁判所を利用した後見制度を利用しないで売却するためには

デメリットを避け、不動産の売却をしたいときに、所有している親に代わって、不動産の売却手続きを進められる方法としてあげられるのが家族信託です。

家族信託とは「高齢や病気で判断能力が衰えてくる前に、信頼のおける家族に自己の財産の管理や処分を任せる仕組み」のことです。
自己の財産の管理や処分を任せることが理解できるうちに家族と契約を締結しておけば、高齢者などが売却活動開始から売買契約締結・引渡しまでの間に、手続き進めることができます。

具体的には…

ご親族（例えばご子息）との間で、予め不動産の売却に関する手続きを任せる（信託する）という内容の契約を締結し、その内容に基づいて登記名義をご親族（ご子息）に移転させることで、その後の売却活動開始から売買契約・引渡しまでの手続きすべてを、ご親族（ご子息）が当事者となって進められるようになります。

家族信託で準備しておくことのメリット

家族信託契約を締結し、不動産の名義をご親族に書き換えた後は、ご本人が認知症を発症した場合でも売却手続きに全く支障は無く、そのまま引渡しまで手続きを進めることが可能です。
信頼のおける家族が、都合の良い時期、条件が良いと思う価格で売却できる環境をつくることができます。

「スムーズに、また条件の良い売却手続きを進めていきたい」というご希望がある場合は「家族信託」の制度を利用すればトラブルを回避できますし、また、売買を仲介する不動産業者にとっても、売却活動に専念できますので非常にメリットがあるでしょう。

溝淵司法綜合事務所では不動産の売却に関する家族信託の登記など、多数の実績があります。ぜひお気軽にご相談ください。

投稿者プロフィール

司法書士法人溝淵司法綜合事務所

昭和54年の開業以来一貫して「お客様第一」の姿勢を徹底しております。進化する生活の町「武蔵小杉」を基盤にもっとも身近なリーガルアドバイザーを目指し、総勢35名のスタッフで業務を行っています。お客様との「信頼関係」それが私たちの財産です。これからも、お客様のおかげで私たちがあることを忘れずに、お客様第一主義を徹底いたします。