父母や祖父母など、直系尊属から住宅購入資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税措置が、2026（令和8）年12月31日まで延長されました。

今回は住宅取得等資金の非課税制度の特徴、メリット・デメリットについてお話しします。

住宅取得等資金の非課税制度の特徴

住宅取得等資金の非課税制度は、親や直系尊属から住宅の取得や増改築のための金銭を贈与された場合に、一定の要件を満たせば贈与税がかからない制度です。

非課税限度額は、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円です。

2024（令和６）年1月1日以後の贈与について、新築住宅の省エネ性能の条件が

「断熱等性能等級５以上かつ一次エネルギー消費量等級６以上」

…と厳しくなりました（既存住宅等で一定の用件を満たすものについては、改正前の基準に適合していれば省エネ等住宅の適用が受けられます）。

贈与を受けた金額が非課税額の範囲内でも、申告期限までに必ず贈与税の申告をしなければいけません。

住宅取得等資金の非課税制度のメリット

● 暦年贈与との併用

基礎控除（110万円）との組み合わせで最大1,110万円まで贈与税が非課税になります。
令和６年1月1日以降、相続開始前７年以内に贈与された資産は生前贈与加算の対象となりますが、住宅取得資金の贈与のうち、非課税と認められた金額については生前贈与加算の対象外です。

● 相続時精算課税制度との併用

非課税制度適用後の残額に、基礎控除（110万円）と特別控除（2,500万円）を適用することができます。
最大3,610万円までが非課税になります。

ただし、相続時精算課税を適用した場合、基礎控除を除いて全て贈与時の価額で相続財産に持ち戻すことになりますので、注意が必要です。

● 所得税の住宅ローン控除との併用

住宅ローンを組んで住宅を購入し、一定の要件を満たしている場合は、住宅ローンの年末残高と取得価額のいずれか少ない金額の0.7％を所得税額から控除できます。
ただし、住宅取得等資金の非課税制度の適用を受けた場合は、取得価額から非課税贈与額を引いた金額を超える借入金残高については、住宅ローン控除の適用になりませんのでご注意ください。

住宅取得等資金の非課税制度のデメリット

● 小規模宅地等の特例が使えない

贈与者に相続が発生し、相続財産に贈与者が所有していた自宅がある場合には、小規模宅地等の特例の適用により、敷地の相続税評価額を8割減額できます。

この特例の適用を受けることができるのは、原則として配偶者または同居親族です。
配偶者や同居親族がいない場合には、3年以上自分の持ち家に住んでいない別居親族も適用を受けることができますが、親からの支援で住宅を購入すると、小規模宅地等の特例が使えなくなります。

● 複数の相続人がいる場合は、遺産分割で争いが生じることも

贈与者に他に相続候補者がいる場合、将来の相続争いの火種になることもあります。

遺留分は法定相続人の権利を保障する制度です。

支援された資金は、遺留分計算における特別受益の「持ち戻し」の対象とされます。
他の相続人から遺留分侵害額請求を受ければ、金銭の支払を負う可能性があります。

適用要件が複雑で、勘違いも多く発生

住宅取得等資金の非課税特例は住宅購入の際、親や祖父母から資金援助を受けても一定額まで贈与税がかからない制度です。

しかし適用要件が複雑なため、勘違いも多く発生しており、専門家のアドバイスが必要です。

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