車庫を残して、居住部分を取毀したらどうなる?

よくあるケースは鉄筋コンクリートの基礎部分を利用して、 車庫が建築されており、その部分に居宅が建ってる場合、 登記簿上、車庫は付属建物となっていることが多くみられます。

このケースでもし上部の居宅部分のみが取壊され、 さらにその状態で第三者に売却される場合、 どのようなことに注意すべきかを紹介します。

まず、居宅部分が取毀され、車庫だけは取毀されずに残された時、 登記簿上の「付属建物車庫」は「主たる建物」に表題変更され、 権利証もそのまま有効ということになります。

注意すべきは、その後上部に新たな居宅が建築されると表題登記がなされ、 登記簿と新たな建物の登記簿が二重に出来上がってしまう、ということです。

この場合そのままにしておくことも可能ですが、 建物の合併の登記を申請することにより、再び車庫の部分を付属建物に変更することが多いです。

ただし、所有者が同じでなければいけないとか、 担保権がついている場合は、合併のためにいくつか要件があるので、 注意を要します(土地の合筆の要件に似ています)。

売買を行う場合は第三者の買主が関わってくるため、 もっと注意が必要になります。

登記名義が同じでないと、登記簿の合併はできないので、 車庫の登記簿も当然、買主への所有権移転や担保権設定の対象に入れなければなりません。

また、決済前に上部、新築居宅部分を買主名義で表題登記をする場合は、 その時点では所有者が違ってしまうため、車庫の部分との合併は出来ず、 別途車庫のみでの所有物移転(所有者をそろえる)が必要です。

居宅部分と車庫部分で登記簿が別々、権利証も別々という状態にしておさめるか、 その後合併させるかということになります。

建物の合併をする場合の要件が思わぬ障害になることがあるため、 旧建物(居宅)部分を取毀す際、鉄筋コンクリートの車庫部分まで取毀して、 完全に滅失として登記簿を閉鎖してしまう、というケースもあるようです。

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