親名義の建物に子供が増築・リフォームをしたら、どうなる?

最近このようなケースは増えているように感じます。

結論から申しますと、親名義の建物にある程度の金額を出資して、何らかの工事を加えるわけですから、その建物の資産価値は出資した金額だけ上昇します。

建物名義、つまり所有権は出資の割合で決めるという原則からすると、もし登記簿上の名義を放っておいた場合、あきらかに子供から親への贈与とみなされます。

従って、登記簿の所有者をそのままにしておくということは、贈与税を課される可能性も大きいと言わざるを得ません。

では、どうするのか?

簡単な答えですが、親の単独名義を子供との共有にすれば問題はありません。

(融資を受ける場合、共有にすることが融資の条件となるため、所有権の移転や持分の移転をすることを求められます。思った以上に所有権移転の段取りに時間と費用を費やします。)

方法は、まず工事を加える前の建物の価格を算出して(実はこれが難しい)、子供の割合だけ、親の所有権から一部移転させる登記をします。

通常は表題部の変更登記と、できるだけ同じ年度内に申請します。

また、一部移転登記の原因は以前は真正なる登記名義の回復を使っていましたが、現在は法務局の指導により、代物弁済を使っております。
※工事前、現在の建物の価格算出方法はいくつかあります。

● 不動産業者に査定してもらう。
● 近所の売買事例価格を参考にする。
● 評価証明の評価額をそのまま使う。
● 建築時の価格を原価償却で計算する。

建物の建築年数にもよりますが、通常は親の持分より、子供の持分の方が圧倒的に大きくなります。

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司法書士法人溝淵司法綜合事務所
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昭和54年の開業以来一貫して「お客様第一」の姿勢を徹底しております。 進化する生活の町「武蔵小杉」を基盤にもっとも身近なリーガルアドバイザーを目指し、総勢35名のスタッフで業務を行っています。 お客様との「信頼関係」それが私たちの財産です。 これからも、お客様のおかげで私たちがあることを忘れずに、お客様第一主義 を徹底いたします。

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