タワーマンションを利用した相続税の節税が封じられる?(前編)

「タワマン節税」という言葉を聞いたことはあるでしょうか?

タワーマンションの税の問題を巡っては固定資産税と相続税で度々問題が指摘されていますが、一体どういうことでしょう?

まず、固定資産税と相続税に係る税金の仕組みを簡単に理解していただきましょう。

 

固定資産税は固定資産税評価額に税率をかけて算定されます。

 

一方で相続税では原則時価に対して税率がかけられ、相続税が計算されます。

ただし、その時価の算定方法については「財産評価基本通達」によって定められた方法によるとされています。

さらに、この「財産評価基本通達」によると、建物の評価額は固定資産税評価額によるとされているのです。

すなわち固定資産税、相続税共に固定資産税評価額をもとに課税されているのです。
では、これのどこが問題なのでしょうか?
実は固定資産税評価額については一棟の建物内で、
間取りや広さが同じ部屋がある場合、全く同じ固定資産税評価額になるのです。

具体的に言いますと、50階建てのタワーマンションの場合、
1階の部屋と50階の最上階の部屋が全く同じ固定資産税評価額になる場合があるのです。
建物に係る固定資産税評価額は時価の50%~70%程度に設定されていると言われていますので、
ただでさえ時価と大きく隔たりがあるのですが、これがタワーマンションになるとさらに大きな隔たりが出るのです。
どれくらい違うのか、国税庁がタワーマンションについて時価が固定資産税評価額の何倍か調査した結果、
平均で3.04倍、最大で6.93倍もの差があったというから驚きです。

 

タワーマンションにお住まいでない方からすると、不公平感を感じる方もいらっしゃるでしょう。
固定資産税の課税の公平について、度々問題に挙がっているのはこのためです。
一方相続税を考えてみるとどうなるでしょうか?
勘のいい方であればお察しかも知れませんが、資産家で金融資産を多くお持ちの方を想像してみましょう。

 

1億円を預金に入れておくと、相続税評価額は1億円ですが、この金融資産をタワーマンションの上層階の購入資金に充てたとしましょう。

 

問題はその評価額。

 

もし、これが上記のとおり時価が固定資産税評価額の6.93倍の物件だったとすると、
その評価額はなんと1,443万円となるのです。

実に8,557万円相続財産が減ったことになり、税率が50%であった場合は4,000万円以上税額が減ったことになります。

 

これが俗に言う「タワマン節税」です。

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